बाजार के जानकारों के मुताबिक, सोसाइटीयां अतिरिक्त जगह, मुश्किलों के लिए मुआवजा (hardship compensation), और विस्थापन (displacement) के लिए ऐसी रकम मांग रही हैं जो आज के बाजार भाव से 15% से 25% ज्यादा है। सामान्य तौर पर मिलने वाली जगह और विस्थापन मुआवजे के अलावा, कई सोसाइटीयां अतिरिक्त सुविधाएं और हर सदस्य के लिए अच्छी खासी रकम की मांग कर रही हैं। कुछ मामलों में, ये उम्मीदें इतनी ज्यादा हैं कि वे पूरी नहीं हो सकतीं। उदाहरण के लिए, सोसाइटीयां काफी ज्यादा अतिरिक्त जगह, बड़ी विस्थापन राशि और प्रीमियम दर्जे की फिनिशिंग की मांग कर रही हैं।एक प्रॉपर्टी मार्केट वॉचर ने बताया कि यह 'झुंड मानसिकता' (herd mentality) का असर है। जब किसी इलाके में कुछ सोसाइटीयों को अच्छी डील मिल जाती है, तो बाकी सब भी वही उम्मीद करने लगते हैं। लेकिन हर प्लॉट की अपनी FSI (Floor Space Index) क्षमता, ज़ोनिंग की पाबंदियां और आर्थिक व्यवहार्यता (financial viability) होती है। आप हर प्रॉपर्टी की तुलना उस इलाके के सबसे महंगे सौदे से नहीं कर सकते।
असल में, 2022 के बाद 'बिल्डर बाजार में वापस आ गए हैं' वाली भावना ने पश्चिमी कॉरिडोर में कीमतों को बढ़ा दिया है। बांद्रा से जुहू के बीच, सोसाइटीयां वैकल्पिक आवास (alternate accommodation) के लिए 225 रुपये प्रति वर्ग फुट के हिसाब से किराया मांग रही हैं, जबकि बाजार दरें लगभग 150 से 175 रुपये प्रति वर्ग फुट हैं। व्यक्तिगत कॉर्पस फंड (individual corpus funds), जो आदर्श रूप से 3,000 रुपये से 3,500 रुपये प्रति वर्ग फुट कालीन क्षेत्र (carpet area) के बीच होने चाहिए, वे 4,500 से 5,000 रुपये प्रति वर्ग फुट की दर से मांगे जा रहे हैं।
प्रॉपर्टी मार्केट के सूत्रों ने कहा कि यह ट्रेंड पश्चिमी बेल्ट में, बांद्रा से लेकर बोरीवली तक, काफी प्रमुखता से देखा गया है। खार, सांताक्रूज, अंधेरी और गोरेगांव जैसे माइक्रो-मार्केट में यह उछाल विशेष रूप से दिखाई देता है, जहां पिछले कुछ सालों में रीडेवलपमेंट की गतिविधियां तेज हुई हैं। यहां तक कि बोरीवली और कांदिवली की सोसाइटीयां भी, जहां पारंपरिक रूप से ज्यादा मिड-सेगमेंट प्रोजेक्ट होते थे, अब विले पार्ले या जुहू की तरह अवास्तविक उम्मीदें जता रही हैं।
एनेक्स एडवाइजरी के सीईओ और एमडी संजय डागा ने कहा, "बढ़ती आकांक्षाएं और बदलती जीवनशैली ने प्रभावित किया है कि सोसाइटीयां बातचीत कैसे करती हैं। कई लोग ज्यादा मुआवजा, अतिरिक्त जगह और बेहतर सुविधाएं मांग रहे हैं। इसका मुख्य कारण यह विश्वास है कि आज का मजबूत बाजार इन उम्मीदों का समर्थन करेगा। वहीं, बिल्डरों को जमीन की बदलती अर्थव्यवस्था, निर्माण लागत और बाजार की मांग (market absorption) से तय होने वाले सख्त व्यवहार्यता मापदंडों (feasibility parameters) का पालन करना पड़ता है।"
उन्होंने आगे कहा कि सोसाइटीयों के लिए यह भी उतना ही महत्वपूर्ण है कि वे केवल सबसे ऊंची बोली पर भरोसा करने के बजाय डेवलपर के ट्रैक रिकॉर्ड का मूल्यांकन करें, क्योंकि शुरू में आकर्षक लगने वाला प्रस्ताव महंगा साबित हो सकता है यदि प्रोजेक्ट समय पर पूरा न हो। "संतुलित दृष्टिकोण यह पहचानने में है कि दोनों पक्षों की वैध चिंताएं हैं। जहां सोसाइटीयां अपने घरों के लिए उचित मूल्य चाहती हैं, वहीं बिल्डरों को दीर्घकालिक व्यवहार्यता और समय पर डिलीवरी सुनिश्चित करने की आवश्यकता है। जब उम्मीदें और व्यवहार्यता मेल खाती हैं, तो रीडेवलपमेंट विवाद का बिंदु बनने के बजाय एक सहयोगात्मक अवसर बन जाता है।"
डेवलपर राम रहेजा ने कहा कि रीडेवलपमेंट की तलाश कर रही कुछ सोसाइटीयों की उम्मीदें कभी-कभी व्यावसायिक रूप से अवास्तविक लग सकती हैं। उन्होंने कहा, "ऐसे कई टेंडर हैं जिनसे हम सचेत रूप से पीछे हट जाते हैं जब आंकड़े आर्थिक रूप से समझ में नहीं आते।" उन्होंने आगे कहा कि यह ट्रेंड काफी हद तक इसलिए उभरा है क्योंकि कुछ डेवलपर ऐसे नियम देने को तैयार हैं जो मानक व्यवहार्यता मानदंडों से परे जाते हैं। "अक्सर, ऐसे डेवलपर उस माइक्रो-मार्केट में रणनीतिक प्रवेश (strategic entry) की तलाश में होते हैं जहां वे अभी तक स्थापित नहीं हैं, और बोली उनके लिए एक गेटवे अवसर बन जाती है ताकि वे उस इलाके में पहले से सक्रिय अनुभवी खिलाड़ियों के साथ प्रतिस्पर्धा कर सकें।"
रहेजा ने कहा, "सदस्यों के लिए यह स्वाभाविक है कि वे रीडेवलपमेंट से सर्वोत्तम संभव शर्तें और अधिकतम लाभ चाहते हैं - कोई भी सोसाइटी को इसके लिए दोष नहीं दे सकता। हालांकि, ऐसी उम्मीदों को सावधानी से देखना भी उतना ही महत्वपूर्ण है, क्योंकि रीडेवलपमेंट एक दीर्घकालिक प्रतिबद्धता है और गलती की गुंजाइश बहुत कम है।"
विशेषज्ञों का कहना है कि इसके दो मुख्य कारण हैं: धारणा (perception) और आंशिक जानकारी (partial information)। पहला, कई सोसाइटीयां रिकॉर्ड-तोड़ सौदों के बारे में सुनती हैं और मान लेती हैं कि वही आंकड़े उन पर भी लागू होते हैं - अंतर्निहित अर्थशास्त्र को समझे बिना। वे प्रोजेक्ट की लागत संरचना, बिक्री मूल्य या भूमि उपयोग क्षमता के बजाय मुख्य आंकड़े पर ध्यान केंद्रित करती हैं। सोशल मीडिया, सोसाइटीयों के बीच मौखिक तुलना, और प्रतिष्ठित परियोजनाओं के किस्से-कहानियों ने इन उम्मीदों के बुलबुले में योगदान दिया है।
"जो बात ज्यादातर सोसाइटीयां चूक जाती हैं वह यह है कि हर कुछ किलोमीटर पर जमीन की अर्थव्यवस्था नाटकीय रूप से बदल सकती है, और रीडेवलपमेंट डील की व्यवहार्यता FSI क्षमता, निर्माण लागत, बिक्री मूल्य और बाजार की मांग पर निर्भर करती है - न कि केवल किसी स्थान के कथित ब्रांड मूल्य पर," उन्होंने कहा।
एक नया ट्रेंड यह भी है कि सोसाइटीयां सदस्यों के लिए FSI का 70-80% हिस्सा मांग रही हैं, जो पहले 35-40% हुआ करता था। वे मानती हैं कि डेवलपर अभी भी संख्याओं को काम करवा सकता है। "जब सोसाइटीयां बहुत ज्यादा मांग करती हैं या अवास्तविक क्षेत्र और भुगतान की मांग करती हैं, तो विश्वसनीय डेवलपर पीछे हट जाते हैं, जिससे सीमित पूंजी निवेश वाले छोटे खिलाड़ियों के लिए जगह बन जाती है। ये अक्सर वे होते हैं जो आक्रामक रूप से वादा करते हैं लेकिन डिलीवर करने के लिए वित्तीय गहराई की कमी रखते हैं - जिससे रुके हुए प्रोजेक्ट और देरी से कब्जा मिलता है," एक मार्केट एक्सपर्ट ने कहा।
